Mạng xã hội Văn học trẻ

Rất nhiều sổ hồng chung cư thường ghi thời hạn là 50 năm. Tuy nhiên, không phải chung cư nào cũng có thời hạn sử dụng là 50 năm, vì thời hạn sử dụng chung cư phụ thuộc vào chất lượng chung cư.

Thời hạn sử dụng chung cư là bao nhiêu năm?

Điều 58 Luật Nhà ở 2023 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau:

- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế theo quy định hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 Luật Nhà ở 2023.


- Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

Có thể thấy, hiện nay pháp luật không ấn định thời hạn sử dụng nhà chung cư cụ thể là bao nhiêu năm mà thời hạn này xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Mặt khác, đối với phần đất xây dựng nhà chung cư thì điểm c khoản 1 Điều 2 Luật Đất đai 2024 có quy định như sau:

c) Thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất được xem xét, quyết định theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với các dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo quy định của Luật Đầu tư thì thời hạn giao đất, cho thuê đất theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

Trường hợp không phải lập dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất được xem xét trên cơ sở đơn xin giao đất, cho thuê đất nhưng không quá 50 năm;

Theo quy định trên thì thời hạn sử dụng đất dùng để xây nhà chung cư không giống nhau mà được xác định theo thời hạn của dự án (phổ biến là 50 năm). Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn nhưng không quá thời hạn xác định theo dự án.

Ví dụ: Dự án thuê đất để xây dựng chung cư có thời hạn sử dụng là 50 năm, khi hết 50 năm nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng tối đa không quá 50 năm.

Như vậy, thời hạn sử dụng chung cư không chỉ là 50 năm mà có thể được kéo dài nếu đủ điều kiện theo kết luận kiểm định của cơ quan Nhà nước và được tiếp tục gia hạn sử dụng đất.

Chung cư hết niên hạn sử dụng xử lý thế nào?

Khoản 3 Điều 58 Luật Nhà ở nêu rõ, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định.


Theo khoản 3 Điều 61 Luật Nhà ở, sau khi nhận được báo cáo kết quả kiểm định, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải xem xét, ban hành kết luận kiểm định chất lượng nhà chung cư.

Kết luận kiểm định phải nêu rõ các nội dung kiểm định theo quy định của pháp luật về xây dựng và phải xác định nhà chung cư kiểm định có thuộc trường hợp phải phá dỡ không.

Trường hợp nhà chung cư chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ thì được tiếp tục sử dụng, trong kết luận kiểm định phải nêu rõ thời gian được tiếp tục sử dụng đến khi nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ.

Các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở bao gồm:

- Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;

- Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;

- Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

- Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị;

- Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ này nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản này theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: Thời hạn sử dụng chung cư không chỉ là 50 năm? Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến dịch vụ công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

Chi phí cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ gồm tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, phí thẩm định hồ sơ (nếu có). Khác với đất có giấy tờ thì nhiều trường hợp đất không có giấy tờ phải nộp tiền sử dụng đất.

* ĐẤT KHÔNG CÓ GIẤY TỜ là đất không có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.

Người dân sẽ phải nộp đầy đủ 04 khoản chi phí cấp Sổ đỏ nếu thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất và địa phương thu phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, cụ thể:

1. Tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận

Tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất khi được cấp Giấy chứng nhận nếu thuộc trường hợp phải nộp. Pháp luật không quy định số tiền cụ thể vì tiền sử dụng đất phụ thuộc vào loại đất, diện tích, vị trí từng thửa đất.

1.1. Không phải nộp tiền sử dụng đất

Theo khoản 1, khoản 2, khoản 5 Điều 138 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ điều kiện sau:

* Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước 18/12/1980:

- Không vi phạm pháp luật về đất đai;

- Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền

- Được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp


* Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 18/12/1980 - trước 15/10/1993

- Không vi phạm pháp luật về đất đai;

- Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền

- Được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp

* Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng giao đất nông nghiệp mà đã sử dụng đất ở, phi nông nghiệp trước 01/7/2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

- Không vi phạm pháp luật về đất đai;

- Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền

- Được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp

- Đã sử dụng đất ở, phi nông nghiệp trước 01/7/2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất

- Có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn

- Được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp

Như vậy, người dân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất nếu thuộc các trường hợp trên.

1.2. Có thể phải nộp tiền sử dụng đất

Căn cứ Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Bốn (04) trường hợp có thể phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thỏa mãn điều kiện: Tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có hành vi vi phạm pháp luật đất đai (đất không lấn, chiếm…); Không thuộc trường hợp đất giao trái thẩm quyền như sau:

Trường hợp 1: Với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 nay được cấp Giấy chứng nhận quy định tại điểm a, điểm d khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai.

Trường hợp 2: Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nay được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai.


Trường hợp 3: Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai.

Trường hợp 4: Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai.

Như vậy, trên đây là các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

2. Lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận

Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận tính theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

Giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan thuế.

3. Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận

Điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định:

“Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp”.

Theo đó, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận là khoản phí do HĐND cấp tỉnh quy định nên có một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ không phải nộp phí khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

4. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quyết định nên mức thu từng tỉnh, thành có thể khác nhau.

Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: 4 khoản tiền phải nộp khi làm Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ. Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến dịch vụ công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

Cũng giống các giao dịch khác cần thực hiện công chứng, thủ tục công chứng bán chung cư cũng được quy định theo Luật Công chứng năm 2014. Dưới đây là một số vấn đề xung quanh thủ tục này mà độc giả cần lưu ý:

1. Người bán cần chuẩn bị giấy tờ gì?

Hồ sơ công chứng được quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014. Theo đó, khi công chứng việc bán chung cư, người bán cần chuẩn bị các giấy tờ sau đây:

- Phiếu yêu cầu công chứng (nếu bên bán là người yêu cầu công chứng). Trong phiếu này phải có họ, tên, địa chỉ bên bán, nội dung công chứng là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, danh mục các giấy tờ kèm theo cũng như thông tin về Văn phòng hoặc Phòng công chứng, người tiếp nhận và thời điểm tiếp nhận hồ sơ.

- Hợp đồng mua bán chung cư (nếu hai bên đã dự thảo trước nội dung hợp đồng).

- Giấy tờ tuỳ thân của bên bán:

Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân (nếu không dùng Chứng minh nhân dân) hoặc nếu không có cả hai thì có thể sử dụng hộ chiếu còn thời hạn sử dụng.


Giấy tờ chứng minh chỗ ở: Sổ hộ khẩu hoặc sổ tạm trú. Nếu hai loại sổ này bị thu hồi thì người bán có thể xin giấy xác nhận cư trú.

Giấy tờ về tình trạng hôn nhân: Đăng ký kết hôn (nếu chung cư là tài sản chung vợ chồng); giấy xác nhận độc thân (nếu chung cư là tài sản riêng của một người) hoặc bản án hoặc quyết định ly hôn (nếu bên bán đã ly hôn và hoàn tất thủ tục tại Toà án...)

- Giấy tờ về chung cư: Giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư (Sổ hồng, sổ đỏ), biên bản bàn giao (nếu chưng cư chưa được cấp sổ đỏ), hợp đồng mua bán chung cư giữa nhà đầu tư và bên bán (nếu chung cư là dạng tài sản hình thành trong tương lai...)

- Giấy tờ khác có liên quan (nếu có).

2. Ai có thẩm quyền thực hiện ký công chứng?

Để được công chứng hợp đồng mua bán chung cư, các bên phải đến trụ sở tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện.

Nếu vì lý do nêu tại khoản 2 Điều 44 Luật Công chứng (bên bán là người già yếu, không thể đi lại được, đang bị tạm giam hoặc tạm giữ hoặc thi hành án phạt tù hoặc có lý do khác...) không đến được trụ sở thì có thể công chứng ngoài trụ sở tổ chức hành nghề công chứng.

Trong đó, căn cứ khoản 5 Điều 2 Luật Công chứng, tổ chức hành nghề công chứng gồm Phòng công chứng và Văn phòng công chứng. Người thực hiện ký xác nhận vào hợp đồng mua bán chung cư là Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng này.

3. Mất bao lâu để công chứng xong?

Cũng giống như các dạng công chứng hợp đồng, giao dịch khác, khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán chung cư, thời gian thực hiện là 02 ngày. Nếu có nội dung phức tạp thì thời gian này không quá 10 ngày.

(căn cứ khoản 2 Điều 43 Luật Công chứng năm 2014).


4. Bên bán phải nộp những khoản tiền nào?

- Phí công chứng: Phí này sẽ do hai bên thoả thuận và nếu thoả thuận bên bán nộp phí, thù lao công chứng cho tổ chức hành nghề công chứng thì bên bán có trách nhiệm nộp loại phí này.

- Thuế thu nhập cá nhân: Theo quy định tại điểm c khoản 5 Thông tư 111/2013/TT-BTC, người có thu nhập từ mua bán bất động sản (trong đó có chung cư) là đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Mức thu thuế bằng 2% giá mua bán trong hợp đồng hoặc theo bảng giá đất của Nhà nước (hợp đồng mua bán không ghi giá hoặc giá thấp hơn giá đất của Nhà nước).

5. Mẫu hợp đồng công chứng bán chung cư

Hợp đồng công chứng mua bán chung cư có thể được soạn thảo theo thoả thuận của các bên hoặc theo mẫu sẵn có của tổ chức hành nghề công chứng nhưng vẫn đảm bảo các thoả thuận của các bên theo quy định của pháp luật.

Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: Muốn bán chung cư, người dân cần biết gì? Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến dịch vụ công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

Người có nhà đất có quyền ủy quyền bán nhà đất cho người khác để thay mặt mình ký hợp đồng với người mua. Trước khi ký hợp đồng ủy quyền thì các bên cần biết một số quy định để tránh những rủi ro.

* Mua bán nhà đất là cách gọi phổ biến của người dân, theo pháp luật đất đai đây là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

1. Khi nào được ủy quyền bán nhà đất?

Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”

Như vậy, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở không tự mình chuyển nhượng thì có quyền ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở. Trên thực tế việc ủy quyền thường xảy ra khi đang ở nước ngoài, công tác xa, ốm đau...


2. Mẫu hợp đồng ủy quyền bán nhà đất

Các bên tự do thỏa thuận nội dung hợp đồng ủy quyền với điều kiện không trái pháp luật, đạo đức xã hội. Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà đất gồm các điều khoản cơ bản sau:

- Thông tin của các bên.

- Nội dung công việc, thời hạn ủy quyền.

- Quyền và nghĩa vụ của các bên.

- Thù lao mà bên được ủy quyền nhận được.

- Cách giải quyết tranh chấp.

3. Hợp đồng ủy quyền không phải công chứng?

Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 và Luật Công chứng 2014 không có điều khoản nào bắt buộc việc ủy quyền phải lập thành văn bản có công chứng. Tuy nhiên, để tránh xảy ra tranh chấp khi ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở thì các bên nên công chứng hợp đồng ủy quyền.

Theo Điều 42 Luật Công chứng 2014, công chứng viên chỉ được công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở trừ 03 trường hợp sau:

- Di chúc.

- Văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản.

- Văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền với bất động sản.

Như vậy, người dân được phép công chứng tại bất kỳ tổ chức công chứng nào, kể cả tổ chức công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi không có nhà đất.

4. Ai phải nộp thuế khi ủy quyền bán nhà đất?

Tiết b.2 điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:

"Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản"

Theo quy định trên thì người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền chuyển nhượng nhà đất là người ủy quyền. Nếu các bên thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thì thực hiện theo thỏa thuận.

5. Thời hạn hợp đồng ủy quyền

Thời hạn ủy quyền có ý nghĩa quan trọng, nếu hết thời hạn ủy quyền thì các bên chấm dứt quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đã thỏa thuận trước đó.

Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hạn ủy quyền như sau:

“Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền”


Như vậy, xuất phát từ nguyên tắc tự do thỏa thuận thì thời hạn hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà đất do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

6. Đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền

Các bên ủy quyền có quyền chấm dứt hợp đồng và bồi thường thiệt hại (nếu có), quy định này được ghi nhận rõ tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015.

* Bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng

- Ủy quyền có thù lao: Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại.

- Ủy quyền không có thù lao: Bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Lưu ý: Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

* Bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng

- Ủy quyền không có thù lao: Bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý.

- Ủy quyền có thù lao: Bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.

Kết luận: Ủy quyền bán nhà đất diễn ra phổ biến khi người có nhà, đất không tự mình thực hiện việc chuyển nhượng. Nếu các bên không tự soạn được hợp đồng thì có thể ra tổ chức công chứng trình bày yêu cầu, nguyện vọng để công chứng viên soạn thảo và công chứng.

Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: Ủy quyền bán nhà đất: 6 quy định người dân cần biết. Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến dịch vụ công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

Nhà đất không có lối đi do bị vây bọc bởi nhà đất của người khác trên thực tế khá phổ biến. Nếu không nắm rõ quy định của pháp luật về lối đi qua rất dễ xảy ra tranh chấp giữa hàng xóm, láng giềng với nhau.

Đối với nhà đất bị vây bọc bởi nhà đất của người khác mà không có lối đi thì người có nhà đất bị vây bọc phải nắm rõ quyền về lối đi qua để yêu cầu mở lối đi hợp lý trên đất người khác và đăng ký quyền về lối đi qua nhằm hạn chế tối đa tranh chấp xảy ra, cụ thể:

Quyền về lối đi qua đất người khác

Quyền về lối đi qua được quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015. Khoản 1 Điều 254 Bộ luật này nêu rõ:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.”.

Theo đó, đối với nhà đất không có lối đi ra đường công cộng vì bị vây bọc bởi bất động sản của người khác thì người có nhà đất bị vây bọc có quyền yêu cầu mở lối hợp lý trên phần đất của chủ sở hữu bất động sản vây bọc.


Khi mở lối đi qua có thể phải đền bù hoặc không phải đền bù, cụ thể:

(1) Mở lối đi qua có đền bù, trừ trường hợp các bên thỏa thuận không đền bù.

Trường hợp này áp dụng đối với thửa đất phía trong không hình thành từ thửa đất chung với thửa đất phía ngoài; nếu thuộc trường hợp này thì người có đất ở phía trong sẽ phải đền bù cho người có nhà đất phía ngoài theo thỏa thuận của các bên.

(2) Trường hợp mở lối đi qua nhưng không phải đền bù.

Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong và không phải đền bù.

Nói cách khác, thửa đất được tách thành nhiều thửa khác nhau cho nhiều người sử dụng đất thì khi tách thửa phải dành lối đi cần thiết cho người ở phía trong (bắt buộc phải mở lối đi) mà không phải đền bù.

Lưu ý:

- Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

- Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

Hồ sơ, thủ tục đăng ký lối đi qua

* Hồ sơ đăng ký

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

- Thành phần hồ sơ:

Căn cứ Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ đăng ký biến động đất đai gồm:

- Đơn đăng ký mẫu số 11/ĐK

- Sổ đỏ đã cấp

- Giấy tờ liên quan đến nội dung biến động như:

• Văn bản cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
• Văn bản xác nhận tình trạng sạt lở tự nhiên do Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
• Bản vẽ tách thửa, hợp thửa…

- Văn bản đại diện (nếu thực hiện thông qua người đại diện).

* Cơ quan tiếp nhận và trả kết quả

Căn cứ Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, cơ quan tiếp nhận và trả kết quả đăng ký biến động đất đai gồm:

- Với chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất là cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì nộp hồ sơ tại:

• Bộ phận Một cửa;
• Văn phòng đăng ký đất đai;
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

- Xác định lại diện tích đất ở: Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa.

- Nếu là tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì chọn một trong hai địa điểm:

• Bộ phận Một cửa;
• Văn phòng đăng ký đất đai;

* Thời gian giải quyết: Căn cứ theo khoản 2 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian giải quyết thủ tục xác định lại diện tích đất ở, đính chính Sổ đỏ đã cấp... là ≤ 10 ngày làm việc.

Kết luận: Trường hợp nhà đất không có lối đi ra đường công cộng do bị vây bọc bởi nhà đất của người khác thì người phía trong có quyền yêu cầu người bên ngoài mở lối đi hợp lý trên đất của họ, trường hợp người đó không chấp nhận thì có quyền khởi kiện để mở lối đi. Sau khi mở lối đi qua phải đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai.

Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: Nhà đất không có lối đi giải quyết thế nào? Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến dịch vụ công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

Hiện nay việc hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ khá phổ biến, bao gồm cả đất đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng và không được cấp, thậm chí có cả đất vi phạm. Vậy, đối với đất không có giấy tờ có được phép xây nhà không?

* Nhà ở trong bài viết này là nhà ở riêng lẻ, gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập.

Đất không có giấy tờ có được phép xây nhà không?

* Nhà ở phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công

- 4 trường hợp nhà ở phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công

Căn cứ khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, những trường hợp sau đây chủ đầu tư xây dựng nhà ở phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

(1) Nhà ở riêng lẻ tại đô thị (nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn), trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(2) Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.



(3) Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

(4) Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên.

Nếu thuộc một trong những trường hợp trên đây thì chủ đầu tư (gồm cả hộ gia đình, cá nhân) phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công mới được phép xây dựng nhà ở.

- Có thể vẫn được cấp giấy phép xây dựng dù đất không có giấy tờ như không có Sổ đỏ, Sổ hồng, giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất.

Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001, Luật đất đai năm 2003.

…

- Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận gồm:

• Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 (tương ứng với Điều 137 Luật Đất đai 2024) …
  
  
• Hoặc giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..

Theo đó, để được cấp giấy phép xây dựng cần phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở.

Bên cạnh đó, đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp thì được phép sử dụng giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận để đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Tóm lại, đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp thì được phép sử dụng giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và giấy tờ này phải được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận để đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Nghĩa là không phải 100% trường hợp đều được xã, phường, thị trấn cấp cho giấy xác nhận này mà phải đáp ứng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) mới được cấp.

* Đối với nhà ở được miễn giấy phép xây dựng

Căn cứ khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, những trường hợp sau đây được miễn giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

(1) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(2) Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.



(3) Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

Theo đó, nếu thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư (bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân) được phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định của pháp luật.

Điều kiện xây dựng nhà ở riêng lẻ khi đất không có giấy tờ

Căn cứ khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2024, Điều 107 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020), Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mặc dù đất không có giấy tờ và thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng vẫn được phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng phải đáp ứng được một số điều kiện sau đây:

(1) Phù hợp với mục đích sử dụng đất (chỉ được xây dựng nhà ở đất trên đất ở, hay còn gọi là đất thổ cư).

(2) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.

(3) Phù hợp với quy hoạch xây dựng.

(4) Không vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng (bảo đảm khoảng lùi).

(5) Bảo đảm về mật độ xây dựng.

Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: Đất không có giấy tờ có được phép xây nhà không? Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến dịch vụ công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

Khác với các loại đất thông thường khác như đất nông nghiệp, đất thổ cư,… việc quản lý và sử dụng đất an ninh quốc phòng tương đối đặc biệt. Nhiều người thắc mắc, vậy đất an ninh quốc phòng được cho thuê không?

1. Đất quốc phòng, an ninh là gì?

Theo điểm c khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất quốc phòng là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Cụ thể, theo Biểu 03/TKKK ban hành kèm theo Thông tư 08/2024/TT-BTNMT, đất quốc phòng, an ninh (kí hiệu là CQA) bao gồm đất quốc phòng (kí hiệu là CQP) và đất an ninh (kí hiệu là CAN).

Theo khoản 1 Điều 200 Luật Đất đai 2024, đất này được sử dụng vào các mục đích sau:

- Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;

- Làm căn cứ quân sự;

- Làm công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;

- Làm ga, cảng, công trình thông tin quân sự, an ninh;


- Làm công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;

- Làm kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;

- Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;

- Làm cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện và bồi dưỡng nghiệp vụ, cơ sở an dưỡng, điều dưỡng, nghỉ dưỡng và phục hồi chức năng, cơ sở khám bệnh, chữa bệnh của lực lượng vũ trang nhân dân;

- Làm nhà ở công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;

- Làm cơ sở giam giữ; cơ sở tạm giam, tạm giữ; cơ sở giáo dục bắt buộc; trường giáo dưỡng và khu lao động, cải tạo, hướng nghiệp, dạy nghề cho phạm nhân, trại viên, học sinh do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.

2. Ai được sử dụng đất quốc phòng, an ninh?

Điều 79 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định về người được sử dụng đất quốc phòng an ninh gồm:

(1) Các đơn vị trực tiếp quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh gồm:

- Các đơn vị thuộc Bộ Quốc phòng, đơn vị sự nghiệp công lập, doanh nghiệp nhà nước do Bộ Quốc phòng được giao quản lý, Bộ Chỉ huy quân sự tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Ban Chỉ huy quân sự huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương, Bộ Chỉ huy Bộ đội Biên phòng cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Đồn Biên phòng, Ban chỉ huy Biên phòng cửa khẩu cảng, Hải đội Biên phòng, Ban chỉ huy quân sự cấp xã.


- Các đơn vị, đơn vị sự nghiệp công lập thuộc cơ quan Bộ Công an, Công an tỉnh, quận, huyện, thị xã, Đồn công an, Công an xã, phường, thị trấn, Công an đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt; doanh nghiệp nhà nước do Bộ Công an được giao quản lý và các tổ chức khác thuộc Bộ Công an.

(2) Người đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt được sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế.

3. Đất an ninh quốc phòng được cho thuê không?

Theo Luật Đất đai, đất an ninh quốc phòng là thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và được sử dụng vào mục đích phục vụ quốc phòng, an ninh của đất nước.

Khoản 2 Điều 84 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định:

2. Việc cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất phải thực hiện theo phương án được Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an phê duyệt; đảm bảo hiệu quả, chặt chẽ, không làm ảnh hưởng đến việc thực hiện nhiệm vụ quân sự, quốc phòng, an ninh. Trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, xử lý tài sản thế chấp, tài sản góp vốn chỉ được thực hiện trong các ngân hàng có cổ phần, vốn góp của Nhà nước hoặc ngân hàng có vốn góp của doanh nghiệp nhà nước do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được giao quản lý; đảm bảo yêu cầu bảo mật về quân sự, quốc phòng, an ninh.

Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên thì đất quốc phòng không được chuyển nhượng, cho thuê và chỉ được sử dụng vào mục đích đã được phê duyệt.

Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: Năm 2024, đất an ninh quốc phòng được cho thuê không? Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến dịch vụ công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

Khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (thổ cư) thì nhiều người muốn được chuyển càng nhiều càng tốt. Tuy nhiên, đa số trường hợp đều bị giới hạn bởi hạn mức đất ở tại địa phương. Do đó, có thể tham khảo cách để chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư nhiều nhất dưới đây để áp dụng.

1. Không quy định hạn mức diện tích chuyển lên đất ở

1.1. Không quy định hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất

Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, cũng như quyết định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (cấp tỉnh) không có điều khoản nào quy định về hạn mức diện tích chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (đất thổ cư).

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hiện nay không quy định hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất nói chung, hạn mức được phép chuyển sang đất ở nói riêng, thay vào đó quy định hạn mức công nhận đất ở, hạn mức giao đất, cụ thể:

- Hạn mức công nhận đất ở: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình dựa trên điều kiện, tập quán tại địa phương.

Hạn mức này được sử dụng để công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 01/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở.

- Hạn mức giao đất ở: Là hạn mức tối đa mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước giao bằng quyết định giao đất ở.

Tóm lại, mặc dù không quy định hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất nhưng Luật Đất đai 2024 có quy định rõ căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, như sau:

Theo khoản 5 Điều 116 Luật đất đai 2024 thì hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Có nghĩa, từ ngày 01/8/2024, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên thổ cư là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thay vì kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hằng năm như trước tại Luật Đất đai 2013.

Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được quy định tại Điều 62 Luật đất đai 2024 là 10 năm (tầm nhìn 20 năm). Và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hằng năm.


1.2. Thực tế một số địa phương vẫn sử dụng hạn mức công nhận đất ở, giao đất ở để làm hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất

Mặc dù pháp luật không quy định hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất nhưng thực tế không ít địa phương khi giải quyết yêu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đều đưa ra hạn mức cụ thể.

Hạn mức cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại một số địa phương chủ yếu căn cứ vào hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

Việc trả lời là “có hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất ở” chủ yếu được cơ quan nhà nước, cá nhân có thẩm quyền thực hiện bằng lời nói nên đa số người đân không biết rõ về quy định này.

2. Cách để chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư nhiều nhất

Như đã phân tích ở trên khi xin chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại địa phương thường chỉ cho phép chuyển tối đa bằng hạn mức công nhận đất ở, hạn mức giao đất ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Mặc dù không có quy định áp dụng hai loại hạn mức này cho trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nhưng có sự “hợp lý” nhất định trên thực tế, bởi lẽ hạn mức công nhận đất ở, hạn mức giao đất ở thường không quá rộng (chỉ đủ để xây dựng 01 nhà ở, có khoảng sân và một số công trình phục vụ sinh hoạt khác).

Tuy nhiên, trên thực tế trong nhiều trường hợp việc chỉ cho phép chuyển sang đất ở với một diện tích nhất định không đáp ứng được nhu cầu của một số hộ gia đình, cá nhân, thậm chí không ít trường hợp muốn chuyển lên đất ở càng rộng, càng nhiều càng tốt cho dù mất nhiều tiền sử dụng đất.

Do đó, đối với trường hợp này có thể sử dụng phương án sau:

Bước 1: Tách thửa đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở

Để thuận tiện hơn cho việc xin chuyển sang đất ở thì khi tách người đứng tên trên Sổ đỏ, Sổ hồng phải khác nhau.

Lý do người đứng tên Sổ đỏ, Sổ hồng phải khác nhau xuất phát từ việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất để ở trên thực địa; nếu tách thành nhiều thửa nhưng vẫn đứng tên một người thì việc thẩm định sẽ khó khăn hơn, bởi lẽ một người có nhu cầu xây nhiều nhà trên nhiều thửa đất ở trong trường hợp này là chưa hợp lý.

Bước 2: Người sử dụng đất nông nghiệp làm đơn xin chuyển sang đất ở

Tại bước này người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ và nộp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định.

Xem hồ sơ, thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất tại đây.

Như vậy, nếu phương án trên được thực hiện thì diện tích được chuyển lên đất ở có thể nhiều gấp đôi, thay vì chỉ có một phần thửa đất được chuyển sang đất ở như phương án thông thường.


* Một số khó khăn và lưu ý trước khi thực hiện

- Nên thực hiện trong trường hợp địa phương có chủ trương cho phép chuyển “hàng loạt” sang đất ở (vì khi đó dễ thực hiện hơn).

- Cách trên đây không phải khi nào cũng thực hiện được vì nhiều địa phương đang hạn chế cho phép tách thửa đất nông nghiệp.

- Không phải thửa đất nông nghiệp nào cũng đủ rộng để được phép tách thửa.

- Ngay cả khi được phép tách thửa đất nông nghiệp thì không ai chắc chắn 100% được chuyển sang đất ở (có thể tham khảo ý kiến địa chính hoặc văn phòng đăng ký đất đai địa phương trước khi thực hiện để tránh mất thời gian, mất tiền nhưng không đạt được mục đích).

Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: Cách để chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư nhiều nhất. Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến dịch vụ công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

Đã trả tiền mua đất nhưng không được sang tên không phải không phải là trường hợp hiếm gặp. Việc sử dụng đất khi chưa làm thủ tục sang tên có thể khiến người mua gặp nhiều rủi ro. Vậy, đã thanh toán tiền đất nhưng không được sang tên, người mua phải làm gì?

Sang tên Sổ đỏ là cách gọi của người dân dùng để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Mua bán đất là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đã trả tiền mua đất nhưng không được sang tên, phải làm gì?

Nếu không thực hiện việc sang tên, người mua có thể gặp phải nhiều rủi ro pháp lý trong quá trình sử dụng đất nếu đã thực hiện giao dịch mua bán đất nhưng chưa được sang tên. Vậy, người mua phải làm gì để bảo đảm quyền lợi của mình trong trường hợp này?

Trường hợp sau khi đã liên hệ để thương lượng, thỏa thuận về việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất mà bên mua vẫn cố tình trốn tránh và không thực hiện thủ tục sang tên hoặc không phối hợp để làm thủ tục, bên mua có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.


Căn cứ khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện gồm các giấy tờ sau:

(1) Đơn khởi kiện theo mẫu.

(2) Một số loại giấy tờ của người khởi kiện như: Chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.

(4) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

Theo quy định pháp luật tố tụng dân sự ai khởi kiện vấn đề gì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đó, nếu không Tòa án sẽ từ chối yêu cầu khởi kiện.

Khi nộp tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện không nhất thiết phải nộp toàn bộ những gì người khởi kiện có, thay vào đó chỉ cần nộp tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện.

Căn cứ khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất đang tranh chấp nếu là tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất với nhau.

Người khởi kiện nộp đơn bằng một trong các hình thức sau:

- Nộp trực tiếp tại Tòa án;

- Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

- Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Lưu ý quan trọng:

Trường hợp các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa được công chứng, chứng thực thì giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không được pháp luật công nhận và là giao dịch vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 (do vi phạm điều kiện bắt buộc về hình thức là công chứng, chứng thực hợp đồng).

Theo đó, hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu theo khoản 2, 3 điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 là không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.


Do vậy, khi khởi kiện để giải quyết tranh chấp thì tòa án sẽ tuyên các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, bên bán trả lại tiền, bên mua trả lại đất. Bên nào có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại.

Mua bán đất phải thực hiện đăng ký biến động

Tại khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 nêu rõ:

3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Như vậy, người sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất.

Nói tóm lại, một khi đã sang tiền thì người mua đất cần phải “sát sao” trong việc sang tên Sổ cho tới khi cầm được Giấy chứng nhận ghi tên mình trên tay. Một số rủi ro có thể xảy ra nếu chuyển tiền nhưng không nhanh chóng thực hiện đăng ký biến động (hay thường gọi là sang tên Sổ đỏ) gồm:

- Dễ xảy ra tranh chấp trong quá trình sử dụng đất;

- Trên giấy tờ pháp lý, đất vẫn thuộc về “chủ cũ”, khi có tranh chấp xảy ra, bên mua khó được bảo đảm quyền lợi;

- Người mua bị hạn chế các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như: Chuyển nhượng lại cho người khác; tặng cho; để thừa kế;

- Bị xử phạt hành chính từ 02 - 03 triệu đồng theo khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP (gấp 02 lần nếu là tổ chức vi phạm).

Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: Đã trả tiền mua đất nhưng không được sang tên, phải làm gì? Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến dịch vụ công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

Hiện nay việc hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ khá phổ biến, bao gồm cả đất đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng và không được cấp, thậm chí có cả đất vi phạm. Vậy, đối với đất không có giấy tờ có được phép xây nhà không? Hãy cùng tìm hiểu trong bài viết dưới đây nhé!

1. Đất không có giấy tờ có được phép xây nhà không?

1.1. Nhà ở phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công

- 4 trường hợp nhà ở phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công

Căn cứ khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, những trường hợp sau đây chủ đầu tư xây dựng nhà ở phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

(1) Nhà ở riêng lẻ tại đô thị (nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn), trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(2) Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(3) Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

(4) Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên.

Nếu thuộc một trong những trường hợp trên đây thì chủ đầu tư (gồm cả hộ gia đình, cá nhân) phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công mới được phép xây dựng nhà ở.

- Có thể vẫn được cấp giấy phép xây dựng dù đất không có giấy tờ như không có Sổ đỏ, Sổ hồng, giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất.


Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001, Luật đất đai năm 2003.

…

- Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận gồm:

Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 (tương ứng với Điều 137 Luật Đất đai 2024) …

Hoặc giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..

Theo đó, để được cấp giấy phép xây dựng cần phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở.

Bên cạnh đó, đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp thì được phép sử dụng giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận để đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Tóm lại, đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp thì được phép sử dụng giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và giấy tờ này phải được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận để đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Nghĩa là không phải 100% trường hợp đều được xã, phường, thị trấn cấp cho giấy xác nhận này mà phải đáp ứng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) mới được cấp.

1.2. Đối với nhà ở được miễn giấy phép xây dựng

Căn cứ khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, những trường hợp sau đây được miễn giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

(1) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(2) Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(3) Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

Theo đó, nếu thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư (bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân) được phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định của pháp luật.


2. Điều kiện xây dựng nhà ở riêng lẻ khi đất không có giấy tờ

Căn cứ khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2024, Điều 107 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020), Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-, mặc dù đất không có giấy tờ và thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng vẫn được phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng phải đáp ứng được một số điều kiện sau đây:

(1) Phù hợp với mục đích sử dụng đất (chỉ được xây dựng nhà ở đất trên đất ở, hay còn gọi là đất thổ cư).

(2) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.

(3) Phù hợp với quy hoạch xây dựng.

(4) Không vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng (bảo đảm khoảng lùi).

(5) Bảo đảm về mật độ xây dựng.

Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: Đất không có giấy tờ có được phép xây nhà không? Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến dịch vụ công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

Giấy tờ sử dụng đất khi làm Sổ đỏ là những giấy tờ có trong hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ cho đất có giấy tờ và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Để được cấp Sổ đỏ thì trước tiên cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và nộp đúng nơi quy định.

Giải thích:

- Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất là trường hợp có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024

- Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân, theo pháp luật đất đai từ ngày 10/12/2009 đến nay khi đủ điều kiện thì người dân được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).

Hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ cho đất có giấy tờ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 28 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 21 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu gồm có:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK.

- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, khoản 1, khoản 5 Điều 148 Luật Đất đai 2024, khoản 1, khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai 2024, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).

-Trường hợp thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà có phần diện tích đất tăng thêm đã được cấp Giấy chứng nhận thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận đã cấp cho phần diện tích tăng thêm;


- Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật về đất đai;

- Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự và giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024;

- Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ về việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định tại Điều 140 Luật Đất đai 2024 (nếu có);

- Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế đối với trường hợp có đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề;

- Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất;

- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có);

- Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định hoặc đã có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu công trình không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 149 Luật Đất đai 2024 hoặc công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Trường hợp quy định tại điểm a khoản 6 Điều 25 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì nộp Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trong đó có thể hiện biện pháp khắc phục hậu quả là buộc đăng ký đất đai; chứng từ nộp phạt của người sử dụng đất;

- Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

- Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định của pháp luật thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 148 Luật Đất đai 2024, khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2024 thì nộp giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện về đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật về xây dựng (nếu có).


Hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ

Đối với đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

1. Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK.

2. Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

3. Trong từng trường hợp cụ thể phải có xác nhận của UBND cấp xã về việc đất không có tranh chấp, sử dụng ổn định lâu dài theo quy định tại khoản 38 Điều 3 của Luật Đất đai và khoản 4, khoản 5 Điều 34 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Lưu ý: Ngoài các giấy tờ trên nếu đi làm thay người đang sử dụng đất, nhà ở thì phải có giấy hoặc hợp đồng ủy quyền.

Kết luận: Có thể thấy giấy tờ sử dụng đất khi làm Sổ đỏ (thành phần hồ sơ) được chia thành 02 trường hợp; nếu thành phần hồ sơ không đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ từ chối và hướng dẫn bổ sung hồ sơ theo quy định.

Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: Các loại giấy tờ sử dụng đất khi làm Sổ đỏ 2024. Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến dịch vụ công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

Không được thế chấp quyền sử dụng đất hay còn gọi là không được thế chấp Sổ đỏ gồm các trường hợp không đủ điều kiện thực hiện quyền thế chấp, quyền sử dụng đất là tài sản hình thành trong tương lai. Pháp luật quy định như thế nào về đến đề này? Hãy cùng tìm hiểu trong bài viết dưới đây nhé!

1. Không đủ điều kiện thế chấp

Căn cứ khoản 1 Điều 145 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Như vậy, nếu thiếu một trong những điều kiện trên sẽ không đủ điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất.


2. Quản lý di sản là quyền sử dụng đất

Điểm b Điều 617 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của người quản lý di sản được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thỏa thuận cử ra như sau:

“Bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản”

Theo quy định trên, người quản lý di sản là quyền sử dụng đất không được thế chấp quyền sử dụng đất đó nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.

3. Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai

Căn cứ Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định những tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm:

"1. Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm;

2. Tài sản bán trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu;

3. Tài sản thuộc đối tượng của nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ bị vi phạm đối với biện pháp cầm giữ;

4. Tài sản thuộc sở hữu toàn dân trong trường hợp pháp luật liên quan có quy định."

Đồng thời, khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định:

“Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất.”

Như vậy, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không phải là tài sản bảo đảm, không được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.


4. Đất của cộng đồng dân cư

Khoản 2 Điều 39 Luật Đất đai năm 2024 quy định:

“2. Cộng đồng dân cư sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân có hình thức sử dụng đất tương ứng, trừ quyền để thừa kế.

Trường hợp cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”

Như vậy, dù đất của cộng đồng dân cư đã có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì cũng không được thế chấp.

5. Đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất

Căn cứ điểm đ khoản 3 Điều 201 Luật Đất đai năm 2024 quy định về việc sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế:

"1. Việc sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế được áp dụng cho các đối tượng sau đây:

a) Đơn vị quân đội, đơn vị công an, đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Quân đội nhân dân, Công an nhân dân;

b) Doanh nghiệp nhà nước do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được giao quản lý.

…;

3. Quyền và nghĩa vụ của đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này khi sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế được quy định như sau:

a) Được tổ chức sản xuất, kinh doanh theo phương án đã được Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an phê duyệt;

b) Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất và các lợi ích khác theo quy định của pháp luật;

c) Không được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất khi chấm dứt phương án sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế để phục vụ nhiệm vụ quân sự, quốc phòng, an ninh;

d) Không được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất;

đ) Không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

…;"

Như vậy, đối tượng được sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay không được thế chấp quyền sử dụng đất.

Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: 5 trường hợp không được thế chấp Sổ đỏ. Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến dịch vụ công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

Thông tin về việc tạm dừng bổ nhiệm, tuyển dụng công chức từ 01/12/2024 được nhiều người quan tâm. Cụ thể về điều này thế nào, việc tạm dừng bổ nhiệm, tuyển dụng sẽ áp dụng đến khi nào. Cùng theo dõi nội dung dưới đây.

1. Tạm dừng bổ nhiệm, tuyển dụng công chức đến bao giờ?

Theo thông tin trên Chính phủ, tại Hội nghị toàn quốc quán triệt, triển khai tổng kết việc thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XII; tình hình kinh tế - xã hội năm 2024, giải pháp tăng tốc phát triển kinh tế - xã hội năm 2025 và tháo gỡ những điểm nghẽn, nút thắt về thể chế, diễn ra sáng 01/12/2024, Tổng Bí thư Tô Lâm nhấn mạnh về việc sắp xếp, kiện toàn tổ chức bộ máy trong quý I/2025.

Tổng Bí thư Tô Lâm yêu cầu từng cấp, từng ngành bám sát kế hoạch để tổng kết và đề xuất mô hình cơ quan, đơn vị mình về vấn đề tinh gọn tổ chức bộ máy của hệ thống chính trị, bảo đảm đúng tiến độ (bộ, ngành phải hoàn thành trong tháng 12/2024).

Đồng thời, hướng tới mục tiêu chung là hoàn thành và báo cáo Trung ương phương án sắp xếp, kiện toàn tổ chức bộ máy của hệ thống chính trị trong quý I/2025.


Bộ Chính trị cũng đã có chủ trương tạm dừng việc bổ nhiệm, giới thiệu ứng cử giữ chức vụ cao hơn đối với các cơ quan, đơn vị thuộc diện dự kiến phải sắp xếp, tinh gọn (trừ những trường hợp thật sự cần thiết).

Theo đó, sẽ tạm dừng việc tuyển công chức từ ngày 01/12/2024 cho đến khi hoàn thành việc sắp xếp tổ chức bộ máy theo định hướng của Trung ương.

Tại Nghị quyết 18-NQ/TW, Trung ương đã đưa ra quan điểm chỉ đạo trong việc tiếp tục đổi mới, sắp xếp tổ chức bộ máy của hệ thống chính trị tinh gọn, hoạt động hiệu lực, hiệu quả.

Theo đó việc sắp xếp bộ máy phải bảo đảm tính tổng thể, đồng bộ, liên thông; kết hợp hài hoà giữa kế thừa, ổn định với đổi mới, phát triển.

Đồng thời, gắn đổi mới tổ chức bộ máy với đổi mới phương thức lãnh đạo, tinh giản biên chế và cải cách chế độ tiền lương; cơ cấu lại và nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức; thu hút người có đức, có tài; bố trí đủ nguồn lực cần thiết và có cơ chế, chính sách phù hợp đối với những người chịu tác động trực tiếp trong quá trình sắp xếp

2. Khẩn trương thực hiện cuộc cách mạng về sắp xếp, tinh gọn bộ máy

Tại Hội nghị, Tổng Bí thư yêu cầu khẩn trương thực hiện tổng kết Nghị quyết số 18 và tiến hành cuộc cách mạng về sắp xếp, tổ chức, tinh gọn bộ máy của hệ thống chính trị, đây là vấn đề rất cấp bách, bắt buộc phải làm. Các cấp, các ngành từ Trung ương tới cơ sở phải xác định quyết tâm chính trị cao nhất trong thực hiện chủ trương này.

Đây là nhiệm vụ đặc biệt quan trọng, là cuộc cách mạng về tinh gọn tổ chức bộ máy của hệ thống chính trị, không dừng lại ở quy mô hay số lượng, sâu xa hơn là phải tạo sự thay đổi về chất trong hoạt động của hệ thống chính trị.

Yêu cầu chung là bộ máy mới phải tốt hơn bộ máy cũ và đi vào hoạt động ngay; không để ngắt quãng công việc, không để khoảng trống về thời gian, không để bỏ trống địa bàn, lĩnh vực; không để ảnh hưởng đến các hoạt động bình thường của xã hội, của người dân...

Việc tinh gọn tổ chức bộ máy đi đôi với tinh giản biên chế, cơ cấu lại đội ngũ cán bộ đủ phẩm chất, năng lực ngang tầm nhiệm vụ. Tinh giản không có nghĩa là cắt giảm một cách cơ học, mà là loại bỏ những vị trí không cần thiết, giảm những công việc không hiệu quả, từ đó tập trung nguồn lực cho những lĩnh vực then chốt, những con người thực sự xứng đáng và phù hợp.


Với yêu cầu cao hơn khi triển khai tổ chức mới, phải có kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng lại cán bộ trước và sau khi sắp xếp lại tổ chức.

Từng cơ quan, đơn vị phải thực hiện tốt công tác chính trị tư tưởng và chế độ, chính sách đối với cán bộ, đảng viên, công chức, viên chức, người lao động bị ảnh hưởng do sắp xếp lại tổ chức, bộ máy; bảo đảm công bằng, công khai, khách quan, không để phát sinh phức tạp.

3. Phương án sắp xếp, tổ chức lại các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan trực thuộc Chính phủ

Về phương án sắp xếp, tổ chức lại các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan trực thuộc Chính phủ tại Hội nghị toàn quốc quán triệt, triển khai tổng kết việc thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XII cho biết sẽ nghiên cứu đề xuất sáp nhập, kết thúc hoạt động của một số bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan trực thuộc Chính phủ theo hướng:

- Sáp nhập Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Bộ Tài chính.

- Sáp nhập Bộ Giao thông vận tải và Bộ Xây dựng

- Sáp nhập Bộ Thông tin Truyền thông và Bộ Khoa học và Công nghệ để thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về khoa học công nghệ, chuyển đổi số; chuyển một số nhiệm vụ khác về Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Giáo dục và Đào tạo và các cơ quan liên quan.

- Sáp nhập Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn để thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về nông nghiệp, tài nguyên môi trường; chuyển một số nhiệm vụ khác về các bộ và các cơ quan liên quan.

- Kết thúc hoạt động của Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, chuyển nhiệm vụ về Bộ Nội vụ, Bộ Giáo dục và Đào tạo, Ủy ban Dân tộc, các cơ quan có liên quan.

- Kết thúc hoạt động của Ủy ban Quản lý vốn nhà nước tại doanh nghiệp, chuyển nhiệm vụ về Bộ Tài chính, các bộ chuyên ngành và các cơ quan liên quan.

- Kết thúc hoạt động của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia Việt Nam, chuyển nhiệm vụ về Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các cơ quan liên quan.

- Chuyển Ban Tôn giáo Chính phủ về Ủy ban dân tộc, thành lập Ủy ban dân tộc tôn giáo…

Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: Tạm dừng bổ nhiệm, tuyển dụng công chức đến bao giờ? Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến dịch vụ công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

Hiện nay, việc mua nhà không công chứng hợp đồng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Tuy nhiên, không ít người thực hiện việc mua bán nhà đất mà không công chứng hợp đồng mua bán.

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này.

Ngoài ra tại Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP có 04 trường hợp người dân mua bán đất bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng chưa được cấp Sổ đỏ thì được cấp Sổ đỏ theo thủ tục lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể:


Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai

Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;

Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai

Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 mà thửa đất đó đã có Giấy chứng nhận và bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất kèm theo giấy tờ về việc nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc chỉ có hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định

Như vậy, bạn mua nhà đất từ năm 2003 nên dù bạn mua đất bằng giấy viết tay (tức không có hợp đồng mua bán công chứng) vẫn được cấp Sổ đỏ.

Để tránh rủi ro sau này, bạn cần đến cơ quan đăng ký đất đai ở địa phương để tiến hành thủ tục cấp Sổ đỏ. Trong trường hợp của bạn, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị làm Sổ đỏ không được yêu cầu bạn phải nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực.

Theo Theo Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu được thực hiện qua các bước sau:

Bước 1. Nộp hồ sơ

Theo khoản 1 Điều 31 và điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân nộp 01 bộ hồ sơ nêu trên đến bộ phận một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh về thực hiện tiếp nhận hồ sơ, trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính tại cấp tỉnh, huyện, xã.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ và chuyển hồ sơ đến UBND xã nơi có đất


- Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện các công việc quy định tại Điều 33 của Nghị định này

- Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện thực hiện các công việc quy định tại khoản 4 Điều 31 Nghị định 101/2024/NĐ-CP

Bước 3: Đóng phí, lệ phí…

- Sau khi nhận được thông báo của chi cục thuế thì hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo thông báo như: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có).

- Khi nộp tiền xong thì giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.

Bước 4. Trả kết quả

Bộ phận một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trả kết quả giải quyết thủ tục này.

Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: Mua nhà bằng giấy viết tay có được cấp Giấy chứng nhận? Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến dịch vụ công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

Góp tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giải pháp phổ biến khi một người không đủ tiền. Bên cạnh những ưu điểm thì người nhận chuyển nhượng phải nắm rõ những rủi ro khi mua chung đất dưới đây trước khi thực hiện.

1. Nhiều trường hợp không thể chuyển nhượng theo ý mình

Nhiều người góp tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là mua chung đất) được xem là hình thức “sở hữu chung có thể phân chia”. Nghĩa là, mỗi người sử dụng đất đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung.

Theo đó, khi bán thửa đất mua chung phải được sự đồng ý của các thành viên mua chung. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau mà có người không đồng ý thì không thể bán thửa đất này, trừ trường hợp thửa đất đủ điều kiện tách thửa để chuyển nhượng phần đất tương ứng với phần tiền của mình góp.

Nội dung này được quy định rõ tại điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024, cụ thể:

“2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

… b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

Tóm lại, trong nhiều trường hợp không thể chuyển nhượng theo ý mình nếu người cùng góp tiền mua chung không đồng ý.

2. Nhiều trường hợp không thể tách thửa

Trên thực tế nhiều hộ gia đình, cá nhân muốn bán toàn bộ thửa đất của mình nhưng người mua không đủ khả năng tài chính nên rủ thêm người thân, bạn bè góp tiền mua chung, sau đó tách thửa để chia nhau. Tuy nhiên, do không để ý quy định về điều kiện tách thửa nên nhiều trường hợp không thể tách thửa theo ý muốn ban đầu.

Một trong những nguyên nhân không thể tách thửa là không đáp ứng được điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.


Mặc dù trên thực tế không ít người nắm rõ quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa nhưng lại không để ý điều kiện về kích thước chiều cạnh tối thiểu để được phép tách thửa. Từ đó, dẫn đến trường hợp ngay cả khi đủ điều kiện về diện tích tối thiểu nhưng không đáp ứng được điều kiện về kích thước chiều cạnh nên không thể tách thửa.

Bên cạnh đó, nhiều mảnh đất không thể tách thửa do thuộc những trường hợp không được phép tách thửa theo quyết định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành. Do đó, nếu mua chung với mục đích tách thửa cần phải nắm rõ điều kiện tách thửa trước khi thực hiện (không chỉ riêng điều kiện về diện tích tối thiểu mà phải xem tất cả các điều kiện trong quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành nơi có đất).

3. Có thể xảy ra mâu thuẫn giữa các thành viên

Người góp tiền mua chung đất là những người tin tưởng nhau như người thân, bạn bè, đồng nghiệp,…nhưng trên thực tế vẫn tiềm ẩn nguy cơ xảy ra mâu thuẫn. Ví dụ mua chung đất để đầu tư khi giá đất tăng người thì muốn bán vì đã có lợi nhuận, người lại muốn chờ đợi để có lãi cao hơn. Trường hợp không tìm được tiếng nói chung rất dễ phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp.

4. Có thể khó thế chấp để vay tiền

Về mặt pháp lý chỉ cần tất cả các thành viên mua chung đất đồng ý thế chấp thì được phép thế chấp ngân hàng, tổ chức, cá nhân để vay tiền nếu đủ điều kiện. Tuy nhiên, tương tự như trường hợp chuyển nhượng không phải khi nào cũng có sự đồng thuận của tất cả thành viên.

Bên cạnh đó, về mặt lý thuyết có thể một số bên đồng ý nhận thế chấp một phần quyền sử dụng đất (phần đất của một thành viên) nhưng thực tế phải tách thửa để tạo thành thửa riêng thì ngân hàng, tổ chức tài chính hoặc các bên nhận thế khác mới đồng ý. Do vậy, tình trạng người muốn thế chấp vì cần tiền, người không muốn thế chấp dẫn đến việc không thể thế chấp, thậm chí xảy mâu thuẫn.

5. Có thể bị chia khi một người ly hôn hoặc chết

Ly hôn hoặc chết là điều không ai biết trước nhưng có thể xảy ra. Từ đó, dẫn tới việc thửa đất mua chung có thể bị chia thay vì giữ nguyên hiện trạng như ban đầu để bán khi giá cao. Về nguyên tắc người mua chung đất đã kết hôn, tiền góp mua đất là tài sản chung thì khi ly hôn phần đất đó được xác định là tài sản chung của vợ chồng người góp tiền; bên cạnh đó, nếu người này chết thì phần đất mua chung được xác định là di sản thừa kế. Từ đó, có thể bị yêu cầu chia tài sản chung của vợ chồng hoặc chia thừa kế.


Trong trường hợp này để không bị chia nên thỏa thuận như sau:

- Đối với trường hợp người mua chung đất ly hôn: Chia tài sản chung nhưng vẫn giữ nguyên hiện trạng của thửa đất góp tiền mua chung (cho người vợ/chồng còn lại tài sản khác, thanh toán phần chênh lệch nếu có); nếu không còn tài sản nào khác thì người mua chung nên nhận quyền sử dụng đất và thanh toán cho người vợ/chồng số tiền tương ứng với giá trị tài sản phải chia.

- Đối với trường hợp người mua chung chết: Nên thỏa thuận với người thừa kế chia di sản theo giá trị phần quyền sử dụng đất (trị giá bằng tiền để chia thừa kế) để giữ nguyên hiện trạng hoặc người thừa kế thế chỗ người chết để đứng tên.

Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: 5 rủi ro người dân cần biết trước khi mua chung đất. Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến dịch vụ công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

Chia tài sản khi ly hôn chỉ đặt ra khi tài sản đó là tài sản chung của vợ chồng. Mặc dù giấy chứng nhận (sổ đỏ) chỉ ghi tên một người nhưng nhà, đất có thể là tài chung. Do vậy, phải xét theo 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Chia nhà đất đứng tên một người là tài sản riêng

Căn cứ Điều 59 và Điều 62 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, nhà đất là tài sản riêng của bên nào thì khi ly hôn vẫn thuộc về bên đó.

Như vậy, trường hợp Sổ đỏ ghi tên 01 người và nhà đất được cấp sổ là tài sản riêng của người đó thì người còn lại sẽ không được chia và không có quyền yêu cầu chia nhà đất.

Trường hợp 2: Chia nhà đất đứng tên một người nhưng là tài sản chung

Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn sẽ được chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án. Cách chia được hướng dẫn cụ thể theo quy định dưới đây:


Cách chia tài sản chung khi ly hôn

Theo Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 được hướng dẫn bởi Điều 7 Thông tư liên tịch 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP, nguyên tắc chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn theo luật định như sau:

- Việc giải quyết do các bên thỏa thuận.

- Nếu không thỏa thuận được thì theo yêu cầu của vợ, chồng hoặc của hai vợ chồng, Tòa án giải quyết theo quy định: Tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố:

Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng. Bên gặp khó khăn hơn sau khi ly hôn được chia phần tài sản nhiều hơn so với bên kia hoặc được ưu tiên nhận loại tài sản để bảo đảm duy trì, ổn định cuộc sống của họ nhưng phải phù hợp với hoàn cảnh thực tế của gia đình và của vợ, chồng.

Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung. Lao động của vợ, chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập. Người vợ hoặc chồng ở nhà chăm sóc con, gia đình mà không đi làm được tính là lao động có thu nhập tương đương với thu nhập của chồng hoặc vợ đi làm. Bên có công sức đóng góp nhiều hơn sẽ được chia nhiều hơn (phải chứng minh).

Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập.

Lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng là lỗi của vợ hoặc chồng vi phạm quyền, nghĩa vụ về nhân thân, tài sản của vợ chồng dẫn đến ly hôn.

Ví dụ: Trường hợp người chồng có hành vi bạo lực gia đình, không chung thủy hoặc phá tán tài sản thì khi giải quyết ly hôn Tòa án phải xem xét yếu tố lỗi của người chồng khi chia tài sản chung của vợ chồng để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của vợ và con chưa thành niên.

- Tài sản chung của vợ chồng được chia bằng hiện vật, nếu không chia được bằng hiện vật thì chia theo giá trị; bên nào nhận phần tài sản bằng hiện vật có giá trị lớn hơn phần mình được hưởng thì phải thanh toán cho bên kia phần chênh lệch.

Lưu ý về chia nhà đất khi ly hôn

1. Chia quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 2 và khoản 3 Điều 62 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, việc chia quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn được thực hiện như sau:

- Đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, nếu cả hai bên đều có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất thì được chia:

Theo thỏa thuận của hai bên.

Nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án giải quyết theo nguyên tắc chia đôi, có tính đến các yếu tố như hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng; công sức đóng góp của vợ, chồng,…

Trong trường hợp chỉ một bên có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất thì bên đó được tiếp tục sử dụng nhưng phải thanh toán cho bên kia phần giá trị quyền sử dụng đất mà họ được hưởng.


- Trong trường hợp vợ chồng có quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản chung với hộ gia đình thì khi ly hôn phần quyền sử dụng đất của vợ chồng được tách ra và chia theo thỏa thuận của vợ chồng, không thỏa thuận được thì yêu cầu tòa án giải quyết.

- Đối với đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở thì được chia theo thỏa thuận của hai bên; nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án giải quyết theo nguyên tắc chia đôi, có tính đến các yếu tố như hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng; công sức đóng góp của vợ, chồng,…

- Đối với loại đất khác thì được chia theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình mà không có quyền sử dụng đất chung với hộ gia đình thì khi ly hôn quyền lợi của bên không có quyền sử dụng đất và không tiếp tục sống chung với gia đình mà có tài sản khác chung với gia đình thì phần tài sản đó được chia như sau:

+ Nếu tài sản của vợ chồng trong khối tài sản chung của gia đình không xác định được thì vợ hoặc chồng được chia một phần trong khối tài sản chung của gia đình căn cứ vào công sức đóng góp của vợ chồng vào việc tạo lập, duy trì, phát triển khối tài sản chung cũng như vào đời sống chung của gia đình.

Việc chia một phần trong khối tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận với gia đình; nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án giải quyết.

+ Trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình mà tài sản của vợ chồng trong khối tài sản chung của gia đình có thể xác định được theo phần thì khi ly hôn, phần tài sản của vợ chồng được trích ra từ khối tài sản chung đó để chia theo nguyên tắc chia đôi, có tính đến các yếu tố như công sức đóng góp…

2. Quyền lưu cư của vợ hoặc chồng khi ly hôn

Theo Điều 63 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, nhà ở thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng đã đưa vào sử dụng chung thì khi ly hôn vẫn thuộc sở hữu riêng của người đó; trường hợp vợ hoặc chồng có khó khăn về chỗ ở thì được quyền lưu cư trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày quan hệ hôn nhân chấm dứt, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Kết luận: Trên đây là những giải đáp về việc Sổ đỏ nhà đất đứng tên một người ly hôn chia thế nào? Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng Sổ đỏ đã cấp chỉ ghi một mình tên vợ hoặc tên chồng khi ly hôn sẽ chia như sau:

- Chia theo theo thỏa thuận (nếu vợ chồng tự thỏa thuận).

- Nếu vợ chồng không có thỏa thuận thì sẽ được chia đôi và có tính đến các yếu tố như công sức đóng góp,...dẫn đến kết quả chia có thể không bằng nhau.

Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: Sổ đỏ nhà đất đứng tên một người, ly hôn chia thế nào? Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến dịch vụ công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

Người đang sử dụng đất muốn được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) phải đáp ứng được điều kiện nhất định. Tuy nhiên không phải mọi trường hợp đều có chung điều kiện. Vậy, trường hợp đất không có lối đi có được cấp Sổ đỏ không?

Các trường hợp được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng

Điều 137 Luật Đất Đai quy định Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau:

(1) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993 như:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất,

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước ngày 15/10/1993;


- Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980 mà có tên người sử dụng đất;...

(2) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất để làm nhà ở hoặc làm nhà ở kết hợp với sản xuất nông, lâm nghiệp trước ngày 01/7/2004

(3) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

(4) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo đúng quy định của pháp luật từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/8/2024 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

(5) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ tại (1), (2), (3), (4) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng đến trước ngày 01/8/2024 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

(6) Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án...

(7) Hộ gia đình, cá nhân có bản sao một trong các loại giấy tờ tại (1), (2), (3), (4), (5), (6) này mà bản gốc giấy tờ đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ này, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp

(8) Trường hợp người đang sử dụng đất có một trong giấy tờ quy định tại (1), (2), (3), (4), (5), (6) và (7) mà trên giấy tờ đó có các thời điểm khác nhau thì người sử dụng đất được chọn thời điểm trên giấy tờ để làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

(9) Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ, công trình tín ngưỡng khác;

Như vậy, đất không có lối đi vẫn được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng nếu đủ điều kiện vì không có quy định từ chối cấp sổ nếu thửa đất không có lối đi.

Tuy nhiên, trên thực tế trong một số trường hợp người dân có thể gặp những khó khăn nhất định trong việc thẩm định điều kiện để được cấp sổ (thực tế có thể phức tạp hơn quy định).

Hồ sơ, thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu

* Hồ sơ cấp Sổ đỏ, Sổ hồng lần đầu

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

- Thành phần hồ sơ:

Theo Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đối với trường hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu, người sử dụng đất cần chuẩn bị:

- Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK.

- Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc các giấy tờ liên quan tới việc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất.

- Trích đo bản đồ địa chính (nếu có)

- Giấy ủy quyền (nếu ủy quyền cho người khác nộp Sổ đỏ)

Ngoài các loại giấy tờ chính trên thì tùy thuộc vào nhu cầu mà người dân cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo từng trường hợp. Cụ thể:

- Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận: Giấy tờ chứng việc được nhận thừa kế quyền sử dụng đất.

- Trường hợp là đất giao không đúng thẩm quyền: Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc chứng minh việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình gắn liền với đất.

- Trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai: Giấy tờ liên quan đến đóng phạt vi phạm hành chính.


- Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng đất với thửa đất liền kề: Hợp đồng/Văn bản thỏa thuận/Quyết định của Tòa án về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện được vị trí, kích thước của thửa đất liền kề.

- Trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất: Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

- Trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu không đủ giấy tờ hoặc công trình được miễn giấy phép xây dựng: Hồ sơ thiết kế công trình xây dựng đã được thẩm định hoặc có kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình xây dựng.

- Trường hợp hộ gia đình/cá nhân sử dụng đất không mục đích được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất: Quyết định xử phạt thể hiện được việc đã khắc phục hậu quả là buộc đăng ký đất đai, chứng từ nộp phạt.

- Một trong các loại giấy tờ quy định tại các điều: Điều 137; khoản 1, khoản 5 Điều 148; khoản 1, khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (nếu có).

- Trường hợp đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà có diện tích tăng thêm đã được cấp Giấy chứng nhận: Nộp giấy tờ về việc chuyển quyền và Giấy chứng nhận đã cấp với phần đất tăng thêm.

* Trình tự, thủ tục thực hiện

Bước 1. Nộp hồ sơ

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ đối với trường hợp cấp Sổ đỏ lần đầu là Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh nơi có đất.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp 1: Hồ sơ thiếu

Nếu hồ sơ vẫn còn thiếu hoặc giấy tờ chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung hồ sơ.

Trường hợp 2: Hồ sơ đủ

Nếu hồ sơ đủ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ, làm Phiếu hẹn trả kết quả và chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã.

Bước 3. Xác nhận hiện trạng đất

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, UBND xã thực hiện xác nhận hiện trạng của đất có hay không có nhà ở/công trình xây dựng và đất có đang bị tranh chấp hoặc dính quy hoạch hay không.

Ngoài xác nhận hiện trạng mảnh đất, UBND xã còn xác nhận các giấy tờ pháp lý liên quan tùy theo từng trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 33 Nghị định 101/2024/NĐ-CP

Bước 4. Đo đạc, xác minh bản trích đo địa chính

- Trường hợp đã có bản đồ địa chính: Cung cấp trích lục bản đồ địa chính

- Trường hợp chưa có bản đồ địa chính: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra lại bản trích đo địa chính do người sử dụng đất nộp.

- Thời gian thực hiện: không quá 05 ngày làm việc.

- Chi phí đo đạc: Do người sử dụng đất chi trả.

- Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa (nếu cần thiết) sau đó tiến hành xác nhận đủ hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký.

Bước 5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Các loại lệ phí phải nộp: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có).

Trường hợp được miễn, giảm một trong những khoản lệ phí trên thì cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính đó.

- Khi nộp tiền xong thì phải giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và mang theo để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.

Lưu ý: Chỉ được nhận Sổ khi đã nộp xong các khoản lệ phí, trừ trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất.

Bước 6. Trả kết quả và nhận lại Giấy chứng nhận

Căn cứ theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian cấp Giấy chứng nhận không quá 23 ngày làm việc; không quá 33 ngày làm việc đối với xã vùng sâu, vùng xa, biên giới hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: Đất không có lối đi có được cấp Sổ đỏ không? Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến dịch vụ công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

Khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải biết các mốc thời gian thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ như thời điểm khai nộp thuế, lệ phí trước bạ và thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Vậy, pháp luật quy định như thế nào về đến đề này? Hãy cùng tìm hiểu trong bài viết dưới đây nhé!

1. Thời hạn phải sang tên Sổ đỏ

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, đối với thửa đất đã có Giấy chứng nhận mà chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là chuyển nhượng nhà đất) phải đăng ký biến động (đăng ký sang tên).

Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024 quy định:

“3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.”

Như vậy, khi chuyển nhượng nhà đất phải đăng ký sang tên trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực; nếu chuyển nhượng nhưng không đăng ký sang tên sẽ bị phạt tiền.


2. Thời hạn khai, nộp thuế TNCN, lệ phí trước bạ

2.1 Thuế thu nhập cá nhân

- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

Căn cứ khoản 5 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất như sau:

Nếu hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký sang tên.

- Thời hạn nộp thuế: Là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế

2.2 Thời hạn khai, nộp lệ phí trước bạ

- Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký sang tên.

- Thời hạn nộp lệ phí trước bạ tối đa là 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan thuế.


3. Thời gian thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ

Căn cứ khoản 2 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian mà cơ quan đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đăng ký sang tên khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất là không quá 10 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Lưu ý: Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: Các mốc thời gian phải nhớ khi sang tên Sổ đỏ. Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến dịch vụ công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

Để được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì các bên phải có đủ điều kiện, nếu người dân tự ý sang tên Sổ đỏ khi không đủ điều kiện có thể bị xử phạt tới 50 triệu đồng.

1. Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

- Đất không có tranh chấp.

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Còn thời hạn sử dụng đất.


- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Như vậy, người dân chỉ được chuyển nhượng đất của mình cho người khác khi có đủ 05 điều kiện trên, nếu không đủ điều kiện trên mà các bên vẫn tự ý chuyển nhượng sẽ bị xử lý nếu bị phát hiện và còn thời hiệu.

Hay nói cách khác, nếu không đủ điều kiện nhưng bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng giao đất của mình cho bên nhận chuyển nhượng thì sẽ bị xử lý vi phạm hành chính.

2. Phạt tới 50 triệu đồng nếu không đủ điều kiện

Căn cứ khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện thì phạt tiền như sau:

“3. Hành vi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất;


b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với hành vi cho thuê hoặc cho thuê lại hoặc thế chấp bằng quyền sử dụng đất;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”

Như vậy, trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện thì có thể bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng. Mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân có cùng một hành vi vi phạm hành chính.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả

Ngoài việc bị phạt tiền thì các bên còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định tại khoản 4 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, cụ thể:

- Buộc bên nhận chuyển quyền, bên thuê, bên thuê lại phải trả lại đất cho bên chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại trừ trường hợp quy định tại điểm d, đ khoản này;

- Buộc chấm dứt hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất;

- Buộc nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm;

- Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định;

- Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp không trả lại được đất do bên chuyển quyền là tổ chức đã giải thể, phá sản, cá nhân đã chết mà không có người thừa kế hoặc chuyển đi nơi khác mà được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận tại thời điểm phát hiện hành vi vi phạm không xác định được địa chỉ và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 81 và Điều 82 của Luật Đất đai. Bên nhận chuyển quyền phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả do bên chuyển quyền thực hiện hành vi vi phạm gây ra trước khi chuyển quyền.

Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: Tự ý sang tên Sổ đỏ khi không đủ điều kiện bị phạt thế nào? Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến dịch vụ công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

Nhà đất đang thế chấp có được sang tên Sổ đỏ hay không và thủ tục sang tên như thế nào? Tất cả những thắc mắc trên sẽ được giải đáp rõ ràng theo quy định dưới đây.

1. Nhà đất đang thế chấp có thể được sang tên

Khi thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (gọi tắt là thế chấp nhà đất) thì bên thế chấp có nghĩa vụ giao giấy tờ liên quan đến tài sản trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Việc sang tên khi nhà đất đang thế chấp được quy định rõ đối với từng trường hợp:

• Trường hợp 1: Chuyển nhượng, tặng cho nhà đất

Căn cứ khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý.

Như vậy, không phải lúc nào ngân hàng cũng đồng ý cho chuyển nhượng, tặng cho nhà đất đang là tài sản thế chấp.

Trên thực tế, nếu ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng thì sẽ ký cam kết giữa 03 bên (bên thế chấp, bên mua và ngân hàng) để chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp trong đó ghi rõ quyền và nghĩa vụ của từng bên hoặc người muốn mua sẽ đưa tiền cho người thế chấp để thanh toán hết phần nghĩa vụ đối với ngân hàng (muốn trả trước hạn cho ngân hàng để lấy Sổ đỏ).

• Trường hợp 2: Thừa kế nhà đất

Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở đang thế chấp chết thì người thừa kế sẽ nhận thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày, tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Như vậy, khi nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng mà người thế chấp chết thì người nhận thừa kế vẫn được sang tên và có nghĩa vụ trả nợ trong phạm vi di sản do người chết để lại.

Điều 615 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như sau:

- Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại.

- Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Thủ tục sang tên Sổ đỏ khi nhà đất đang thế chấp

• Trường hợp 1: Chuyển nhượng, tặng cho nhà đất

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Bước 3: Đăng ký biến động


Căn cứ Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ nộp khi đăng ký biến động gồm:

- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 11/ĐK.

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà đất có công chứng hoặc chứng thực.

- Văn bản của bên nhận thế chấp về việc đồng ý cho bên thế chấp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

• Trường hợp 2: Thừa kế nhà đất

Bước 1: Khai nhận di sản thừa kế

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Bước 3: Đăng ký biến động

Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: Nhà đất đang thế chấp có được sang tên Sổ đỏ? Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến dịch vụ công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin: